随着税总稽查局《关于 < 进一步做好房地产行业税收专项检查工作 > 的通知》的下发执行，新一轮的针对房地产行业税务稽查的正在全国范围内展开。房地产行业一直是一个税务风险偏高的行业，税务机关和房地产企业也都是非常清楚的，但是仍有很多房地产企业心存侥幸，仍然没有对自己的税务处理事项及时做出清理，因地产行业往往投资额巨大的特点，被税务机关稽查出的问题往往都会涉及刑事犯罪，以下税务风险提请房产企业注意：

　　一、偷逃 / 隐匿应税收入类

　　 1 、将销售收入 ( 包括预收收入 ) 挂在往来账上，或隐匿收入，或不作 / 不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。

　　 2 、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

　　 3 、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

　　 4 、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

　　 5 、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

　　 6 、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

　　 7 、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

　　 8 、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

　　 9 、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

　　 10 、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

　　 11 、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

　　 12 、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

　　 13 、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

　　 14 、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

　　 15 、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

　　 16 、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。

　　 1 7 、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

　　 18 、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。

　　二、虚列 / 多列成本费用类

　　 19 、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

　　 20 、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。

　　 21 、多预提施工费用，虚列开发成本。

　　 22 、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

　　 23 、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。

　　 24 、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金 50 ％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。

　　 25 、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。

　　 26 、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。

　　 27 、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。

　　三、其他情形

　　 28 、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。

　　 29 、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

　　 30 、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

　　 31 、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

　　 32 、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。

　　 33 、未按规定申报缴纳契税。

34 、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。

（作者简介：刘天永，北京华税律师事务合伙人，注册会计师，注册税务师；华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所。网址： www.taxlawyers.com.cn , 转载请注明来源。）