| 刘天永：二手房交易合理避税 |
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| 来源： 作者： 日期：07-09-03 |
伴随着近几年的房产热，国家出台了相关的税收政策来一直这个行业的过热势头。众所周知，自2006年8月1日起，所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税。据有关政府介绍，从8月1日起，崇文区、海淀区、宣武区和朝阳区开始对二手房交易执行两种税率：如能提供房屋原值等凭证的，个税征收标准为应纳税所得额的20%；如未能提供完整、准确的房屋原值凭证，征收额为住房转让收入的1%。而其他区则暂时按照应纳税所得额的20%征收。至此二手房征收个税政策终于明朗化，但尘埃落定后的个税政策，呈现在市场面前却并非一派平静。
长期以来，购房有各种“避税”花招，“假离婚”、“假赠与”、“假过户”等交易方式层出不穷。这些走在政策边缘的“避税”方式，表面上看似可以节省不少税费，其中却蕴含着较大的法律和市场风险。那么面对着新的政策，二手房交易者应该如何来应付呢，最合理的办法就是利用相关的优惠政策。下面我介绍一下相应的应付策略。
一、在售房前后一年内买房
政策规定，对出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的市民，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。
市民个人出售自有住房前后一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。
比如，李先生以50万元出售了自住房，如果他在一年内以60万元买进一套房子，他可以拿着售房和买房时的票据到地税局，可以返还其全部个人所得税金额；如果他以40万元购买的房子，则可以拿到返还的4/5的个人所得税金额。
二、做低合同价
“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为60万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是以40万元成交的。这样只需交纳40万元的5.5％营业税、40万元的1％个税以及40万元的1.5％契税，而剩余20万元所产生的税费就可以这样轻易避掉了。从去年征收营业税开始，就有不少二手房交易暗中采取这一违规做法操作，通过在一定范围内做低价格，使买卖双方共同避缴一定比例的营业税、契税和个人所得税及其他税费。
但是这样的方法存在着很大的风险，对于业主来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买家有可能根据报低的过户价格来付款，不愿意再按照原来的购房价格成交，造成业主的损失。对于客户来说，报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。因此我们要慎用这种方法。
三、先租后买，延期交易
“两税”将5年作为一道界限，5年以上转让可以免征营业税，如果是惟一一套家庭自住用房，还可以免征个税，所以很多人就将脑筋动在了“5年”上。于是，市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。如双方约定买卖房屋的总价仍为60万元，由于该套房屋未满五年上市需全额交纳营业税后方可过户交易。因此，买卖双方协商后，过户前由买方先租住该房屋，每月租金1500元，与该房子的租价相当。买家与卖家约定将这些租金抵消到以后需付的房款里。另外，卖方还要求买方交纳一年的租金作为“抵押金”，以确保未来交易安全性。
该办法虽然对双方都较有保证，但因为其相当长一段时间内无法办理交易过户，购房的产权并不是买家的，未来买卖两方无论那一方反悔都会造成纠纷。从去年地产新政中规定两年内卖房的要缴纳营业税，而今年又将年限提高到五年来看，如果未来几年内政策再次发生变化，那么，对于买卖双方来说存在的风险将会很大。一方面，房价如果上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。另一方面，假如四五年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易了。
四、变“5年内”为“5年以上”
政策规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产，免征个人所得税及营业税（普通住宅）；而5年内出售的次新房中有近30%的房产距5年期满仅剩不到一年的时间。因此，在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行出租，待期满后再进行出售，可以享受免征个税及营业税待遇。因此我们可以根据这个优惠政策好好的筹划，减少个人所得税的支出。
五、假借“继承”或“赠予”
政策规定，对于继承和赠予房产的，业主可实现免交营业税及个人所得税。因此，对于继承和赠予房产，业主可不必交纳营业税及个人所得税，只需持双方的继承、赠予公证书，连同房产证，身份证，户口簿（暂住证），夫妻双方共同出让证明，到地税局直接办理完税手续即可。但对于继承和赠予房产的交易，客户所交契税需按该房产的最低计税价为基数，以3%交纳。
房屋转让所得税是个税中的一种，早有规定，其实早要征收．各地政府与税务部门为了保护房地产业，一直没有出手谈这件事，这次的文件是对税收政策的强调与完善，可以说马上就要征收了。根据文件的精神，房屋转让所得税还是可以合理避税的，因此我们要利用合理的方法来筹划。
作者简介：刘天永，北京华税律师事务所管理委员会主任，知名税务律师、财税专家 ,中国注册会计师 ,注册税务师。对财税法、公司法有较深的研究。
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