商品房制度发展到今天，个人买卖房产越来越普遍。个人买卖房产都应当缴纳哪些税费呢？本文将区分出售房产方和购买房产方进行介绍。
一、个人出售住房需缴纳的税费
（一）营业税
根据规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而，个人出售房产应按照约定的房屋成交价格计算缴纳营业税，适用税率为
5％。
（
二）城市维护建设税
城市维护建设税随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。税率根据行政区划分别是
7%
、
5%
、
1%
，即市区
7%
、县城或镇
5%
、不在市区、县城或镇
1%
。
（三）教育费附加
教育费附加随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。税率为
3
％。
（四）土地增值税
出售房产属于有偿转让房地产的行为，如果出售方出售的房产有增值的，出售方应缴纳土地增值税。即土地增值税的计税依据是出售方转让房产所取得的增值额，采用
30％－
60％的四级超率累进税率计算征收。增值额是出售方转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目包括房地产原价和与转让房地产有关的税费。
（五）印花税
个人出售房产所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五缴纳印花税。
（六）个人所得税
根据《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为
20％。出售房产的个人所得税应纳税所得额为转让房产的收入额减除房产原值和合理费用后的余额。
1．房产转让所得
房产转让所得，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
2．房产原值
房产原值分购置和自建两种情况：房产为购置时，房产原值为该房屋时实际支付的房价款及交纳的上述五种税费；房产为购置时，房产原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的上述五种税费。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入
1%-3%的幅度内确定。
3．合理费用
合理费用是指：房产出售人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值及有关合理费用。
（
1）支付的住房装修费用
纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的
15％；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的
10％。
（
2）支付的住房贷款利息
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
（
3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
二、个人购买房产需缴纳的税费
（一）契税
根据规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。因此，个人购买房产应当缴纳契税。契税的计税依据为房产成交价格。契税适用税率为
3％－
5％。
（二）印花税
不只是房产出卖方要缴纳印花税，房产购买方也应缴纳印花税。出卖双方所签订的房地产买卖合同应缴纳的印花税数额和房产出卖方相同。另外，房产购买方还应对房地产证按件贴花
5元。
作者简介：
刘天永，北京华税律师事务所管理委员会主任，资深税务律师，注册会计师，注册税务师。网址：
www.taxlawyers.com.cn
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