| 低报房产成交价藏着偷税猫腻 |
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| 来源：中国税务报 作者：林娟，陈荣富 作者： 日期：05-05-23 |
蹊跷的数据
今年4月23日，王先生通过福州某房产代理有限公司看中了一套单元房，签署了《房产买卖、经纪合同》，以60．8万元人民币购买该套房产，并付了6万元定金。事后王先生仔细琢磨《房产买卖、经纪合同》，对《房产买卖协议》中注明的“其中房产买卖价为45.6万元，装修及附属配套设施转让价为15.2万元”感到莫名其妙。因为买卖双方及中介在协商这套房子的价格时，只说它的总价是60.8万元，从没说过其中装修及附属配套设施值15.2万元。为什么在合同里却出现了“45.6万元”和“15.2万元”这两个陌生的数据？
王先生连忙向律师咨询。律师认为，合同这样写，有让卖方避税的嫌疑。因为普通住宅的二手房交易，买方应缴成交价1．5％的契税和0.05%的印花税；卖方应缴成交价0．05％的印花税以及20％的“增值”部分的个人所得税（购房5年内）。
在这份合同里，很可能是把这套房子的增值部分转化成了“装修及附属配套设施转让价”，如果增值部分是15.2万元的话，卖方就得缴3.04万元的个人所得税。当办理房屋所有权证过户手续时，中介公司若按45.6万元向房地产交易部门申报该房产的成交价格，就可以少缴3.04万元的个人所得税。与此同时，中介公司也可省去部分营业税，而王先生自己也可省下一些契税。而通过各种手段来隐瞒增值部分，逃避个人所得税，正是当前二手房交易的普遍现象。
王先生认为中介公司如果这样做不仅损害国家利益，还可能损害他的利益。因为这套房子万一以后还要再交易，而且也是按现在的成交价卖出，除非到时新买主能同意按照45.6万元申报，才会成交。若到时要按60.8万元申报，那么他就得为现在的卖主逃掉的这3.04万元个人所得税买单。
王先生现在希望中介公司按法律办事，以实际成交价向房产交易部门如实申报，并就申报价问题给他明确的答复。如果不能，他要求放弃这桩买卖，并要求中介公司返还6万元定金。
“瞒价房”的猫腻
据了解，现在二手房交易中隐报、瞒报房地产成交价格逃税的事例屡见不鲜。一位在中介公司供职多年的资深经纪人告诉记者，二手房交易申报价与实际价有偏差是普遍现象。一是二手房大都带装修，如果把装修款算到房屋增值部分里去，缴纳个人所得税，显得“挺冤”。因为在二手房交易中装修部分如果要计算价格，不仅不会增值还会贬值。二是5年内转让的商品房要缴20％的个人所得税，像王先生要购买的这套房子，如果增值部分是15.2万元的话，卖主就得缴纳3万多元的个人所得税。这笔不菲的数目，卖主一般都不愿意承担，一个办法是将它加到总房价中抬高房价，这样必然增加了房屋出售的难度。另一个办法就是向房产交易部门少报成交价，逃避个人所得税，说穿了就为了自己多赚这3万多元钱而让国家去承担损失。现在大部分二手房交易都采取第二种办法。
如果按第二种办法，一般都是买卖双方协商好，中介公司也要向双方解释清楚定下这么一个申报价的理由，经双方认同方可写进合同，业内称之为“合理避税”。如果王先生猜测的最终只以46.5万元的基价申报的事实成立，那么像这样未征求买方意见而只是中介与卖方进行暗箱操作，就很可能引发纠纷。
如此看来，这“合理避税”已成为二手房交易市场不是秘密的秘密，甚至是中介公司的“行规”了。
“合理避税”不合法
就“合理避税”问题，记者也请教了一些法律界人士。他们明确指出，所谓的“合理避税”不合法。房产买卖双方违背诚信原则，私下协议低报房价来偷逃税是违法的。中介公司为了讨好顾客做成生意而协助偷逃税同样违法。《城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。国家税法规定，纳税人在规定的期限内不缴或者少缴应纳税款的，应责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，处以500元以上1000元以下罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
法律界人士认为，瞒报成交价格行为不仅违法，而且对交易双方特别是购房一方有很大的危害。即使站在卖方看，也同样有风险，因为经过鉴证的合同是具有法律效力的，如果买方事后赖账，凭合同上写明的低价付钱，卖方就会遭受经济损失。如实申报成交价格，照章纳税既是公民应尽的义务，同时也是保护交易双方利益的一种手段。
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